Il cambiamento climatico è ormai sotto gli occhi di tutti e gli eventi meteorologici estremi ci ricordano quotidianamente la precarietà del nostro pianeta. Nel suo ultimo rapporto, l’IPCC sollecita un’azione immediata per evitare che le emissioni di gas serra raggiungano il picco dopo il 2025 e per limitare il riscaldamento globale a 1,5 °C.
Il settore Real Estate è il primo per emissioni di gas serra, con il 37% delle emissioni globali di C02; può quindi giocare un ruolo importante per contrastare il cambiamento climatico, con benefici sia in termini di sostenibilità ambientale che finanziaria: un immobile green, infatti, aumenta di valore e diventa più interessante sul mercato.
Come inquinano gli edifici?
Per rendere il settore Real Estate più sostenibile è necessario conoscere, come prima cosa, in che modo produce emissioni di gas serra. Gli edifici generano emissioni sia quando vengono costruiti sia quando vengono utilizzati, per via dell’uso di combustibili fossili, di elettricità e di refrigeranti per il raffreddamento, ma anche di servizi e materiali. Inoltre, gli stessi materiali utilizzati per la costruzione (cemento, acciaio, vetro) vengono prodotti, trasformati e trasportati, processi che riversano in atmosfera enormi quantità di gas serra.
È interessante notare come l’80% del patrimonio immobiliare del 2050 sia già stato costruito e, guardando nel dettaglio a Paesi occidentali come ad esempio l’Italia, la maggior parte del patrimonio edilizio è già esistente: la quasi totalità delle emissioni deriva quindi dal loro utilizzo. Diventa per questo prioritario, per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione fissati in seguito all’Accordo di Parigi, non solo ridurre le emissioni delle nuove costruzioni ma anche e soprattutto intervenire il prima possibile con le riqualificazioni, per ridurre le emissioni legate all’attività degli edifici entro il 2050.
Verso il (quasi) net zero
Partiamo da una considerazione: gli edifici a emissioni zero semplicemente non esistono. L’obiettivo teorico di azzerare entro il 2050 le emissioni di tutti gli edifici, gli attori o l’industria è un’impresa praticamente impossibile.
Quando si parla di approccio “verso il Net Zero” si intende quindi ridurre le emissioni del 90-95% entro il 2050, per poi compensare le emissioni residue altrove o investendo in obiettivi non prettamente scientifici per contribuire a mitigare i cambiamenti climatici in altri ambiti.
Questo processo ha dei costi enormi. Se gli obiettivi dell’Accordo di Parigi verranno presi sul serio da tutti e gli incentivi normativi ed economici concorreranno ad allineare i vari interessi verso un mondo “net zero”, le ristrutturazioni che ne deriveranno richiederanno investimenti senza precedenti: oltre 5mila miliardi di euro l’anno, che potrebbero impegnare il settore immobiliare per i prossimi due o tre decenni esclusivamente in interventi di efficientamento. Per centrare il traguardo, questi investimenti non possono più essere posticipati.
Immobili efficienti e sostenibili: partire dai dati
La prima cosa che gli asset manager dovrebbero fare per avviare una strategia ESG di successo è monitorare e misurare le prestazioni ambientali per ogni inquilino, edificio, fondo, etc.
Tuttavia avere un quadro chiaro dei consumi energetici di un edificio non è così semplice. Per conoscere le diverse tipologie di energia utilizzate, il metering plan e le zone servite (ad uso comune o privato) è necessario coinvolgere chi conosce e gestisce l’edificio. Inoltre, i dati tecnici, energetici e relativi alle attività appartengono ai proprietari ma talvolta anche agli inquilini, ai gestori degli asset e ai fornitori, il cui consenso per l’utilizzo è un prerequisito essenziale per la raccolta. Molti sono restii a condividere dati che spesso considerano un asset strategico. In realtà, tali informazioni hanno di per sé poco valore, se non si usano in modo efficace.
Per accelerare il processo di raccolta e centralizzazione dei dati sulle performance ESG di un edificio si possono prevedere forme di remunerazione dei property manager per la raccolta e l'estrazione dei dati: questo non solo elimina le ultime barriere alla condivisione delle informazioni, ma serve anche ad allineare gli interessi e a garantire la qualità e la tempestività del lavoro.
Disporre di informazioni complete e pertinenti è quindi la chiave per sviluppare KPI affidabili. Grazie a una conoscenza approfondita dei loro portafogli, gli asset manager possono definire le priorità e concentrare i propri sforzi sugli asset con le performance peggiori o più a rischio. Per farlo, è importante assicurarsi un professionista o un team di professionisti qualificati che diano un supporto esterno continuo. Una volta stabilite le priorità in termini di asset e investimenti, i gestori patrimoniali possono quindi elaborare la propria tabella di marcia per la decarbonizzazione e definire e implementare una strategia ESG di successo. Qualunque sia l'azione, gli Asset Manager devono considerare che non stanno valutando solo i ritorni finanziari, ma anche l'impatto sulle emissioni. I piani d'azione devono essere valutati in termini di costi ed effetti complessivi.
ESG, la sfida ambientale e finanziaria degli asset manager
Per percorrere la strada verso il net zero, l’intero settore dovrà evolversi e organizzarsi: serviranno processi collaudati, metodi di misurazione affidabili e standard efficaci per la valutazione degli impatti finanziari. Inoltre, se si iniziano a pianificare ora, con l'aiuto degli enti di formazione e professionali, interventi per formare una generazione “net zero” di ingegneri, project manager, appaltatori, imprese di costruzione e manutenzione, revisori, consulenti etc, si apriranno opportunità per milioni di lavoratori in cerca di un'occupazione stabile e significativa.
Per gli asset manager, la sfida consiste nel tenere conto dei criteri ESG e dei cambiamenti climatici in ogni attività: dalla valutazione dell’acquisto di un asset (due diligence ESG), alla definizione dei piani di CapEx, dal monitoraggio delle prestazioni dell’immobile, alla firma di contratti con i gli asset manager, dalla ricerca di nuovi inquilini alla scelta di project manager e appaltatori qualificati “net zero”, dalla sottoscrizione di un contratto di prestazione energetica e climatica alla redazione di report per gli investitori, dal rispetto delle normative locali all’arbitraggio di un asset, e molto altro ancora.
Si tratta di un percorso di cambiamento sicuramente impegnativo ma che porta a un duplice vantaggio: per l’ambiente e per il settore Real Estate. Il settore infatti beneficia di uno stimolo “obbligatorio” a evolvere, che permette però di esplorare nuovi terreni, generare nuovi posti di lavoro, migliorare processi e tecnologie alla base e rendere più efficienti e sostenibili gli asset immobiliari, che vedranno così crescere sia il loro valore sia i rendimenti da locazione, e di conseguenza la loro appetibilità sul mercato.
Con le giuste tecnologie a supporto e investimenti intelligenti, la transizione verso il Net Zero può rappresentare una straordinaria opportunità per una maggiore sostenibilità ambientale e finanziaria dell’intero settore immobiliare.
