La riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano rappresenta oggi uno dei nodi centrali per la riduzione dei consumi energetici. Il punto di partenza è noto: il parco edilizio nazionale è tra i più datati d’Europa, con oltre il 50% degli edifici residenziali nelle classi energetiche più basse (F e G), mentre le classi più efficienti restano minoritarie.
Questo squilibrio evidenzia l’urgenza di interventi strutturali, non più rinviabili. Un’esigenza confermata anche dal Rapporto Annuale sull’Efficienza Energetica 2026 di ENEA, che evidenzia come il settore civile continui a rappresentare uno degli ambiti prioritari su cui intervenire per conseguire gli obiettivi nazionali di riduzione dei consumi energetici e delle emissioni.
L’efficienza energetica non è soltanto una questione ambientale. Ridurre i consumi degli edifici significa incidere direttamente sulla spesa di famiglie, imprese e Pubblica Amministrazione, liberando risorse da destinare ad altri impieghi. Allo stesso tempo, si rafforza il legame tra prestazioni energetiche e valore di mercato degli immobili, rendendo la riqualificazione una leva economica oltre che ambientale.
La direttiva
La direttiva EPBD introduce la necessità di adottare un approccio sistemico a livello Paese, con un orizzonte di medio e lungo periodo: una traiettoria vincolante verso la decarbonizzazione completa degli edifici entro il 2050, con obiettivi intermedi stringenti già al 2030 e al 2035.
L’impatto atteso sul mercato è significativo. Da un lato, la direttiva richiede un’accelerazione nel numero di interventi, soprattutto sulle classi energetiche più basse. Dall’altro, impone un’evoluzione della qualità degli interventi, che dovranno essere sempre più integrati e orientati al risultato complessivo. In questo contesto, diventano centrali strumenti come il passaporto di ristrutturazione e la digitalizzazione degli edifici, che accompagnano il ciclo di vita degli interventi.
La direttiva non ha incluso alcune prescrizioni drastiche quali il divieto di compravendita di abitazioni troppo energivore. Gli obiettivi sistemici, per avere impatto reale e trasformarsi in interventi effettivamente realizzati, dovranno comunque essere tradotti prima in piani di ristrutturazione dettagliati per nazione, per poi diventare un insieme di obblighi e incentivi che facciano davvero muovere il mercato.
L’Italia è in ritardo nel recepimento della direttiva (non sono state rispettate le scadenze previste per maggio 2026). Il raggiungimento degli obiettivi energetici fissati a livello europeo, specie di quelli al 2030 e 2035, appare complesso, anche alla luce del gap evidenziato nel PNIEC tra consumi attesi e target di riduzione.
Sul fronte degli strumenti di supporto, il sistema incentivante appare oggi più articolato rispetto al passato, ma ancora solo marginalmente in grado di rappresentare un vero stimolo per il mercato, specialmente per il residenziale privato.
La coesistenza di diversi meccanismi, tra cui detrazioni fiscali e contributi come il Conto Termico, genera complessità e frammentazione. Inoltre, l’assenza di strumenti di trasferimento del credito e la riduzione progressiva delle aliquote limitano la capacità di attivare nuova domanda.
Parallelamente, emergono trasformazioni strutturali che stanno ridefinendo il settore. La progressiva, seppur lenta, elettrificazione dei consumi, la diffusione delle pompe di calore, l’obbligo di integrazione delle fonti rinnovabili negli edifici e l’introduzione di sistemi digitali di gestione energetica incrementano la complessità degli interventi. A questi elementi si aggiungerà, nei prossimi anni, l’impatto dell’ETS2, destinato a incidere direttamente sui costi delle fonti fossili e quindi sulle scelte degli utenti finali.
In questo contesto, assume rilevanza crescente il ruolo di modelli operativi in grado di ottimizzare e gestire interventi articolati. Le ESCo si collocano in una posizione privilegiata, grazie alla capacità di integrare progettazione, finanziamento, realizzazione, gestione e garanzia dei risultati energetici.
Il modello EPC
Il modello EPC, in particolare, consente di trasferire il rischio tecnico ed economico sull’operatore, facilitando la realizzazione degli interventi anche in contesti complessi come la Pubblica Amministrazione. Vale la pena citare la misura del PNRR M7I17, che è riuscita a sviluppare e aggiudicare, in tempi record (meno di 12 mesi), oltre 2 miliardi di euro di interventi in ambito Edilizia Residenziale Pubblica tramite contratto EPC.
Perché questo potenziale possa tradursi in risultati concreti, diventa essenziale garantire stabilità e coerenza al quadro normativo. La definizione del Piano Nazionale di Ristrutturazione degli Edifici è il primo passaggio decisivo, in quanto dovrà tradurre gli obiettivi europei in una strategia concreta, adattata al contesto italiano. Saranno fondamentali il pieno coinvolgimento degli operatori di mercato e un rafforzamento degli strumenti di accompagnamento per cittadini e imprese.
Il Piano Casa
Un ulteriore elemento di attenzione riguarda il nuovo Piano Casa: il provvedimento integra le politiche abitative con gli obiettivi di efficientamento energetico, specialmente per quanto riguarda l’edilizia residenziale pubblica e gli immobili della Difesa.
In conclusione, come evidenziato da Carlo Favalli, Head of Strategy & Regulation di Getec e Responsabile del Comitato Tecnico Efficienza degli Edifici di AssoESCo: «la riqualificazione del patrimonio edilizio si conferma una delle principali leve per il raggiungimento degli obiettivi climatici ed energetici. La direttiva EPBD definisce una direzione chiara, ma la sua efficacia dipenderà dalla capacità di attuazione a livello nazionale. Stabilità normativa, semplificazione degli strumenti, bilanciamento tra obblighi e incentivi e valorizzazione del ruolo delle ESCo saranno elementi determinanti per trasformare una sfida complessa in azioni concrete, efficaci e finanziariamente sostenibili per il Paese».
